Ostrzeżenie w księdze wieczystej to wpis, który informuje o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jest to instrument służący sądowi wieczystoksięgowemu w dbałości o to, aby księga wieczysta odzwierciedlała rzeczywisty stan prawny nieruchomości. Wpis ostrzeżenia ma na celu zabezpieczenie praw osób trzecich, które mogą nabywać nieruchomość na podstawie informacji zawartych w księdze wieczystej.

Ostrzeżenie w księdze wieczystej jest wpisem zabezpieczającym roszczenia o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Oznacza to, że jeśli istnieje niezgodność między tymi dwoma stanami, osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie, albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia tej niezgodności.

Wpis ostrzeżenia może być dokonany z urzędu przez sąd wieczystoksięgowy, jeżeli dostrzeże niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Sąd może również dokonać wpisu ostrzeżenia, jeśli stwierdzi, że dla tej samej nieruchomości prowadzi się dwie lub więcej ksiąg wieczystych, ujawniających odmienny stan prawny.

Dodatkowo, sąd wieczystoksięgowy może dokonać wpisu ostrzeżenia na podstawie zawiadomienia o zmianie właściciela nieruchomości, które jest obowiązkiem organów administracji rządowej, jednostek samorządu terytorialnego, notariuszy sporządzających akty poświadczenia dziedziczenia oraz sądów.

W wyniku takiego zawiadomienia, sąd wieczystoksięgowy dokonuje wpisu ostrzeżenia i zawiadamia nieujawnionego właściciela o tym fakcie, pouczając go o obowiązku złożenia wniosku ujawniającego jego prawa własności w terminie miesiąca.

Wpisane ostrzeżenie podlega wykreśleniu w razie uwzględnienia kolejnego wniosku, który może być oparty na prawomocnym wyroku uwzględniającym powództwo o usunięcie niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej ze stanem rzeczywistym lub na postanowieniu sądu o udzieleniu zabezpieczenia w takiej postaci. Ostrzeżenie może również zostać wykreślone w przypadku uwzględnienia wniosku o wpis własności.

Wpisy ostrzeżeń w księdze wieczystej mają na celu zapewnienie ochrony prawnej nabywców nieruchomości oraz utrzymanie rzetelności i wiarygodności ksiąg wieczystych.

Ostrzeżenie jest dokonywane przez sąd na wniosek bądź z urzędu i jest wprowadzane do Działu III księgi wieczystej, który dotyczy praw, roszczeń i ograniczeń. Wpis ostrzeżenia informuje o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W treści wpisu ostrzeżenia podaje się prawo, przeciwko któremu jest skierowane, jak również dane osoby, której roszczenia zostały zabezpieczone po dokonaniu wpisu ostrzeżenia.

Ostrzeżenie ma kilka skutków prawnych. Po pierwsze, wyłącza ochronę prawną, jaką daje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, w zakresie określonym we wpisie. Po drugie, wyłącza dobrą wiarę nabywców ograniczonych praw rzeczowych od właściciela, przeciwko któremu zostało wpisane ostrzeżenie. Jednak ostrzeżenie nie działa przeciwko ograniczonym prawom rzeczowym już wpisanym i nie obala domniemania prawdziwości przysługującego prawu, przeciw któremu ostrzeżenie jest skierowane. Ponadto, ostrzeżenie nie wpływa na egzekucję z nieruchomości wszczętą przed ujawnieniem ostrzeżenia.

Aby uzgodnić treść księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, można złożyć powództwo w sądzie. Prawomocne orzeczenie sądu nakazujące zmianę wpisu w księdze wieczystej stanowi podstawę do złożenia wniosku o wpis do sądu wieczystoksięgowego. Wniosek podlega opłacie, a roszczenie o uzgodnienie stanu prawnego nie przedawnia się.

Wprowadzenie ostrzeżenia do księgi wieczystej ma na celu zabezpieczenie roszczenia o usunięcie niezgodności stanu prawnego. W praktyce, ostrzeżenie chroni właściciela nieruchomości, który dochodzi swoich praw.